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概要：住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹公开发表为题《未来发展”十三五“房地产投资》的主题演说。2015年12月25日，第五届“中国责任地产”课题发布会在北京国贸三期国贸大酒店正在举行。住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹公开发表为题《未来发展”十三五“房地产投资》的主题演说。以下为演说国史：主题演说秦虹住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹：未来发展“十三五”房地产投资主持人：非常感谢！一到年底，各行各业的年会十分多，房地产行业显然有很多的年会和总结，但是在这样大大小小的会议上，很难看见管理部门的领导，管理部门的主管责任人回到现场，“中国责任地产”这样一个课题之根本性，之最重要。

在这样的年会上还有一位嘉宾的讲话，不免都会引起大家的注目，就是接下来这位要登场的，有请求住房城乡建设部政策研究的主任秦虹女士为我们未来发展“十三五”房地产投资，掌声有请求！秦虹：敬重的刘部长，以及各位来宾，大家上午好！很高兴有这样的机会跟大家一起再行交流一下对于未来房地产市场，房地产投资的未来发展。“十三五”明年就要开始了，我们面对什么样的市场呢？大家的众说纷纭有很多有所不同。

总结一下过去从2000年住房制度改革以后的这15年来所走到的房地产历程。过去10年一个相当大的特点是什么呢？面对高速快速增长的时期，所有房地产资源的提炼都是在低快速增长的市场态势下来展开的，比如说第十个五年计划，2000年的时候，那一年全国商品房销售面积是2亿平方米，“十一五”的时候，2006年，全国商品房销售面积是6亿平方米，整整快速增长了2倍，到了“十二五”的第一年，全国商品房买了10亿平方米。

从2亿、6亿到10亿的发展，市场需求的快速增长，总的增长速度是较为慢的，在这15年里，其中有两个年份，商品房销售面积增长速度超过了45%。正是由于市场需求的高快速增长，才造就了土地的高快速增长，投资的高快速增长、建设的高快速增长，甚至价格的快速增长，都是由于市场需求所造就的。今天展望未来，房地产市场需求低快速增长的时期早已过去了。

低快速增长是一个好的时期，带给了产业的扩展，我指出我们现在面对着一个新的好时期，“十三五”，当大家都对未来的房地产市场回应忧虑，对库存问题回应乐观的时候，我实在“十三五”也少有一些亮点，这些亮点是什么？从低快速增长的房地产市场发展步入了总量大的房地产市场的阶段。未来“十三五”面对市场需求的快速增长，不有可能有前15年那么低，但是我们现在，比如说2015年，商品房销售面积我们估算多达12亿平方米，是历史的最低水平。高位市场需求销售的总量上还不会保持一段时间，尽管没快速增长，但是总量十分大。

12亿立方米是2000年的十几倍，我们于是以面对着市场需求总量仅次于的时期。当然，投资也是如此。2000年以来，全国商品房研发投资的增长速度佩在这里，可以看见一个十分有意思的现象，2013年之前，房地产开发投资的增长速度基本上在20%以上，最低的年份是2010年，房地产开发投资的快速增长超过了33%，但是从2013年之后，2014年、2015年这两年，房地产开发投资的增长速度以平均值每年减少10个百分点的速度在上升。2013年房地产开发投资是19.8%，2014年的时候，全国房地产开发投资增长速度只有10.4%，今年降至1%左右，每年增长速度上升10个百分点。

未来除了销售，以销售这个领先指标为造就的房地产的其他指标都转入了增长速度上升的阶段，但是我们的总量仍然相当大。从这样一个对未来市场总体的辨别来看，我们指出“十三五”房地产的投资要注目什么呢？他究竟有什么样的亮点有一点我们注目呢？有可能有以下几个方面。1、从整个房地产行业的角度来看，我们指出“十三五”将不会步入专业化、规模化、集约化发展的新阶段。

区别于过去前15年房地产的扩展，是一种速度快、扩展式、粗放式的发展格局，未来将步入专业化、规模化、集约化发展的房地产行业。这个辨别意味著什么？意味著未来房地产整个行业、企业的竞争一定会更加激化。未来发展整个房地产行业里的企业，一定是大者恒大，强者愈多强劲。“大”所指的是什么？主要是指资金实力大，有很强的融资能力，资金实力十分大，却是房地产是资金密集型行业，资金实力大的企业，有很强融资能力的企业，需要融来资，加快资金周转的企业代表着企业极大的市场竞争力。

资金实力强能熬过房地产自身的小周期波动，一定能活得更加持久。“强劲”主要是指专业化能力强劲，有可能你的企业不一定相当大，但是你有充足强劲的专业化能力。未来房地产这个行业的企业，什么样的最具备竞争力？这两类企业是最具备竞争力的。

我们预计在“十三五”期间，整个房地产行业的企业兼并重组统合是不可避免的，优秀企业、品牌企业，专业化以及资金实力强劲的企业不会更加大的占据这个市场份额，市场集中度不会更加低。对于企业来讲，正处于有所不同层级的企业应当回应有充份的了解，作好自己企业未来发展的整体设计和转型，这一点是十分最重要的。这是我们的第一个辨别，“十三五”从房地产行业角度来讲，这个行业将不会步入专业化、规模化、集约化发展的特征。2、如果从房地产交易的角度来讲，我们指出“十三五”将不会从过去意味著以减交易居多，步入存量与增量共存交易居多的时期。

我常常说道，中国的房地产市场的今天和发达国家房地产市场的今天有什么有所不同呢？不是价格强弱的有所不同，也不是发达国家很多人寄居别墅，人均面积大，我们寄居公寓，人均面积小的有所不同，仅次于的本质有所不同是发达国家的房地产市场交易市场需求主要是靠二手房交易符合的，而我们在过去主要靠新房交易来符合。比如说美国一年买500万套左右的房子，但是90%以上是二手房符合的，新房的交易只占到10%将近，而我们过去主要的是新房。但是我们这个时段正在逐步的过去，未来二手房交易，存量房交易将不会逐步的不断扩大。这对我们意味著什么呢？意味著城市有机改版这个问题，存量房再行研发的投资机会将不会在存量房时代最不具投资价值。

过去房地产的研发主要是留意新房的研发，新区的研发，新建建筑的研发，未来在存量房时代的市场中，什么叫存量房时代？我们自己下了一个定义，当一个城市的存量房交易总量多达了新房交易总量的时候，我们指出这个城市早已在步入存量房时代，在存量房时代城市的市场里，城市的有机改版，建筑的有机改版不是拆毁修复，在保有原先城市建筑，街道机理，建筑格局恒定的情况下有机改版将不会面对新的投资机会。这个投资机会主要是对政府来讲，存量房市场的城市有机改版将不会构建人与环境人与自然相处的最佳理念，是现在政府发展城市所明确提出来的最佳理念，对于企业来讲，投资这样的存量房的有机改版将不会构建物业价值和级差地租实时的提高。

对居民来说，也面对着急迫的必须，住在老房子里的居民也面对着宜居性、适老性、居住于环保性的提升。房地产从市场交易的角度来讲，从过去意味著的建新房，辟新区到未来的侧重城市内的存量房的改建改版，既有建筑有机改版的投资对企业来讲是有一点注目的机会。房地产行业：步入专业化、规模化、集约化发展3、从房地产市场需求的角度来讲，将不会从过去的刚性市场需求居多，意味著的市场需求都是以刚性市场需求居多，比如说“十二五”期间，2011年1月26号实行了国八条，使“十二五”期间的投资性市场需求大幅上升，买房子不住进的投资性市场需求大幅上升，目前无法说道房地产投资市场需求意味著没了，但是我们估算了一下，占到到整个商品房销售面积的总量大约只有10%左右，但是在2011年的国八条实施之前的2010年，“十一五”末的时候，房地产市场交易里面的投资性市场需求大约占到到全国商品房销售的37%左右，现在早已大幅上升了。

为什么投资性市场需求减少？2010年末买10亿立方米，现在买12亿立方米，投资性市场需求上升了，但是销售总量为什么还下降呢？最最重要的一点，第一次买房的这部分刚性市场需求在“十二五”期间有了相当大的获释，为什么？主要和人口结构有相当大的关系。我们研究2013年、2014年、2015年商品房住宅销售里面，约60%左右的房子是被80后买走的，为什么主要和人口结构有关系？如果把20恩岁到29岁婚房，第一次买房的市场需求作为刚性市场需求的话就可以看见，“十二五”期间正好这部分人的市场需求，人口总量是比较较为低的，所以我们现在大约50-60%的住房销售给了80后，这是人口结构要求的。

但是到“十三五”以后，20岁到29岁的人口总量在全国早已开始上升，在“十三五”，房地产市场需求将不会从“十二五”的刚性市场需求居多逐步改向提高性需求居多，即使放松二胎，也一定会有助提高性需求的提升。这对房地产行业来讲，又意味著什么呢？我指出意味著在“十二五”期间，我们房地产企业的核心竞争力是你的产品和服务。当一个市场充满著投资性市场需求，一个市场上刚性市场需求尤其急迫，尤其充沛的时候，我们的房子造得略为差点有可能也不恨买，因为大家是必须的。但是未来提高性需求，他改不提高，他换回换房子，一定要构建的，某种程度是面积，堪称功能、环境更加大幅的提升。

我们必须获取什么样的住房？必须获取什么样的服务？对于企业未来市场的竞争是至关重要的。我们的政策也明确提出来，一定要提升今后房地产打造出住房的宜居性，这几乎和市场发展趋势相符。4、从房地产金融角度来讲，证券化投资将不会沦为房地产投资的主流。虽然我们谈住房消费，实质上还包括住房在内的所有房地产都有很强的资产属性，买房子就是投资，为自己投资固定资产，它就是投资。

对于房地产投资这个事情来说，过去十几年来，房地产发展十分慢的时候，广大的小众，我们的老百姓，普通人，个体投资房地产，怎么转呢？最最主要的方式还是买房子，还包括现在，大家有的时候问，北、上、甚广、浅房价又上涨了，很多人回答，我是不是又可以买房子了，不会会出租汽车中止，让我们有机会卖个房子，他有可能不缺房，他还是想要投资。过去传统由于房价下跌过慢，由于供求矛盾所造成的房地产投资主要是实物型投资，我们预计到“十三五”，房地产投资的方式，这个方式就是证券化投资，证券化投资一定会逐步的蓬勃发展，实物型的投资我们不指出它不会有大规模回到市场的可能性。考虑到我们的价格上涨的地方在出租汽车，不出租汽车的地方价格不下跌，没投资的价值。

这个辨别对我们意味著什么呢？意味著中国的房地产从跟上、发展逐步南北成熟期。我刚才说道了中国和发达国家房地产市场有一个相当大的有所不同，卖什么样房子的有所不同，只不过还有一个有所不同，中国的房地产市场，中国的房地产行业，和发达国家，成熟期国家房地产市场这个行业还有一个相当大的有所不同，房地产投资的门槛是不一样的，在发达国家，研发企业投资房地产做研发的门槛是比较较为低的，为什么？因为他没中国的预售制，没大量的间接资金的反对，他的预售资金是无法用的，得再行寻找客户才能寻找钱，对研发企业能无法卖出去的拒绝是十分低的。但是社会大众投资房地产的门槛是较为较低的，为什么？主要因为有证券化，有大量的证券化投资产品合适大众投资房地产，而中国是反着的。

中国的社会大众要想要投资房地产，因为门槛是很高的，不能卖实物，实物首付30%，贷款利率，每年还要还银行的贷款，门槛和风险，以及交易的成本是十分低的。未来中国的房地产发展也一定会向着老百姓的证券化投资作为主体的方向，我们这个行业也要适应环境这样一种变化，无论是房地产企业的必要融资，以及发展房地产金融在这方面都具备极大的空间。房地产市场：从增量居多向存量与增量锐意5、从房地产的业态来讲，新型地产将取得快速增长空间。

如果传统地产，比如说以普通住宅居多的大量的同质化的住宅产品，或者是房地产的研发，我们的快速增长早已总量相当大，但是快速增长不能期的话，从快速增长的角度来讲，细分市场下的房地产也有很多具备快速增长空间的业态，还包括以下几个方面。一是个性化，服务于特定人群市场需求创新型产品的研发，甚至还包括住宅产品。

现在十分有意思，一方面面对着三四线一部分城市消耗的库存，但是少有三四线城市也有一些项目一房难求，销售是十分好的，有这样的亮点，因为这些产品，哪怕是住宅，哪怕是在不足的地区，有研发的个性化和创新性。二是以改建升级和管理提高为核心的存量房的有机改版。三是以资产管理为核心的办公商务楼宇在产业升级地区的研发。

因为中国面对着“双升级”，一方面消费结构在升级，同时我们的产业结构在升级，所以凡是产业结构升级快的地方，以资产管理为核心的商务办公楼宇的市场需求都是极大的，我们有相当大的发展空间。四是以产业、旅游、道家、渡假邓之诚为核心的新型地产研发。五是以服务设施为核心的老年服务社区的研发。

未来中国就是面对着老龄化的时代，按照国际上对于老龄化社会的数据叙述，它是分三个阶段，一个是步入老龄化，第二个是初级老龄化，第三个是深度老龄化，老龄化社会大约分三个层次。从步入老龄化，开始转入老龄化这个时代的时候，这个社会的时候，有一个指标，65岁以上的人占全社会人口的7%，你这个社会就早已开始转入老龄化了。转入老龄化的时间在中国是什么时间呢？是2000年，我们2000年，65岁以上的人占人口总道德7%，我们从2000年就开始步入老龄化了，但是我们不得而知再行杨家，二是未备再行杨家，还没准备好就早已杨家了，三是并未丰再行杨家，人均GDP只有800多美金的时候早已转入了老龄化社会，和发达国家有很多很多的有所不同。

又过了15年，我们现在面对相当大相当大的现实问题，独生子女这一代的父母早已开始卸任，中国几千年以来如何养老，他是有传统的，中国的传统是多生孩子的养老，养儿就是为了防老，自从独生子女政策实行以来，养儿防老早已不有可能构建了，下一步独生子女这一代家庭，他们的父母如何养老一定和他的居住于方式有紧密的关系。所以我指出，以服务设施为核心的老年服务社区的研发是十分有市场需求前景的。

当然我们现在还补大众化的养老服务社区的商业模式，这里某种程度必须政策的反对。总结一起，明年就要步入“十三五”了，房地产不是那么乐观，房地产未来有有一点我们注目的亮点，能否逃跑这样一些亮点，逃跑这样一些房地产投资的机会，关键各不相同房地产自身的创意和转型。我们期望未来“十三五”房地产的新供给符合新的市场需求。

以上观点遵供参考，谢谢大家！主持人：非常感谢，谢谢秦主任，应当说道秦主任刚才的讲话当中充满著了“干货”，都是来自地产市场十分一线的、前瞻性的分析和理解。接下来的话题略为换一个角度，有一本杂志叫《时尚旅游》，封面主题做到的是“传家——找寻日本的顶级工匠”，说道的就是日本的工匠精神仍然以来一代一代的一脉相承，某种程度，只不过在日本的企业家，在日本的企业当中也有这样的承传。

日本百年以上的企业多达2万家，甚至有7家企业多达了1000年，这是什么概念？相等于中国南北朝时期的企业承传到今天。今天我们也期望需要他山之石可以攻玉，我们特地请求到日本的定百年企业，大家十分熟知的松下电器，接下来有请求松下电器（中国）环境方案公司高级总监德岛圭一先生上台为我们讲话，掌声有请求！。

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